En arealplan har regler for hvordan et område kan benyttes, en arealplan består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser. En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området, noe som betyr at den må følges. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, ev. dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Det finnes ulike kommunale arealplaner:
Kommuneplanen er det øverste styringsdokumentet i kommunen. Den angir det overordnede og langsiktige målbildet for kommunen og skal gi retning til utviklingen. Andre planer skal bidra til å gjennomføre målene den setter. Kommuneplanen har en samfunnsdel og en arealdel, som sammen skal ivareta både kommunale, regionale og statlige mål, interesser og oppgaver (plan og bygningsloven § 11-1).
Kommuneplanens arealdelen skal vise sammenhengen mellom fremtidig samfunnsutvikling og arealbruk og angi hovedtrekkene i arealdisponeringen. Arealdelens juridisk bindende dokumenter er plankart og planbestemmelser. I tillegg er det utarbeidet retningslinjer som spesifiserer prioriterte planoppgaver fremover.
En kommunedelplan er en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå enn kommuneplanen. Kommunedelplaner kan dekke en geografisk del av kommunen eller gjelder et bestemt tema.
Reguleringsplanen skal følge opp føringer lagt i kommuneplanen/kommunedelplanen. Det er krav om reguleringsplan direkte i loven for store tiltak. I tillegg kan det fastsettes krav om reguleringsplan i kommuneplanens arealdel. Det lovbestemte kravet om reguleringsplan gjelder for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. plan- og bygningsloven § 12-1.
Detaljeringsgraden er avhengig av formålet med planen, og om det er behov for videre detaljering for deler av planen når utbyggingstidspunktet nærmer seg. Gjennom reguleringsplan fastsettes det hvordan, og til hvilke formål, arealene innenfor planen kan utnyttes og eventuelle vilkår knyttet til bruken.
Reguleringsplan består av to plantyper:
- Områderegulering lages av kommunen og styrer utviklingen i et større område.
- Detaljreguleringer tar for seg mindre områder eller enkelte tomter og gir ofte mer spesifikke føringer for hva som kan bygges. Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til en detaljregulering. Kommunen behandler og godkjenner forsalget om detaljregulering.
Om det er flere arealplaner som gjelder for din eiendom så må du sette deg inn i alle for å finne ut hvilke utbyggingsmuligheter du har. Av kommuneplanen står det ofte hvordan den forholder seg til eldre reguleringsplaner. F.eks. kan det stå at den eldre reguleringsplanen fremdeles gjelder, men med motstrid mellom reguleringsplanen og kommuneplanen, så gjelder kommuneplanens bestemmelser foran reguleringsplanen.
Dersom eiendommen din omfattes av en helt ny reguleringsplan (nyere en kommuneplanen) så skal føringene fra kommuneplanen være hensyntatt i reguleringsplanen og detaljbestemmelsen i reguleringsplanen går foran kommuneplanens bestemmelser.