Ny standard for arealmåling – NS 3940

For plan- og byggesaker – Skal NS 3940:2012 fremdeles benyttes

TEK17 henviser flere steder til den gamle utgaven av standarden, NS 3940:2012. Denne versjonen skal brukes opp mot TEK-krav, inntil TEK-referansen blir endret til NS 3940:2023. For plan- og byggesaker skal man derfor bruke NS 3940:2012 til kravreferansen i TEK blir endret til NS 3940:2023.

Husk at ved beregning av grad av utnytting så skal man bruke den tekniske forskriften og NS 3940 som gjaldt på det tidspunktet en arealplan ble godkjent.

Ny NS 3940:2023 er viktig for markedsføring

Ny NS 3940:2023 ble fastsatt 26. oktober 2023. Det er ikke veldig store endringer i reglene for beregning av BYA, BRA og BTA (men noen endringer er det). Men den nye standarden innfører nye regler om hvilket areal som skal oppgis i markedsføring av boliger. Markedsføring av boliger er i dag regulert gjennom markedsføringsloven. Loven spesifiserer ikke hvilket areal som skal oppgis, men stiller generelt krav om at markedsføringen ikke skal være villende (§ 7).

I dag: P-ROM og S-ROM
Ved omsetning av boliger oppgis i dag totalt bruksareal (BRA) og areal av primærrom (P-ROM). Dette er i tråd med Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig. Veiledningen angir at primærrom (P-ROM) skal oppgis i tillegg til totalt bruksareal (BRA), ref. punkt 3.3.2:

"Areal av primærrom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Primære rom kan for eksempel være oppholdsrom, soverom, kjøkken, entre, bad og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom BRA eller målinger med andre arealbegreper i standarden fremheves, vil markedsføringen lett være villedende dersom ikke P-ROM oppgis samtidig og like tydelig".

Selv om denne veiledningen til Forbrukertilsynet bare er en veiledning, og ikke forskrift, så praktiserer Forbrukertilsynet det som står der strengt.

Standard Norge har også utgitt veiledning P-704 "Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger. En veiledning basert på NS 3940".  Veiledningen gir litt mer utfyllende beskrivelse av hva som inngår i primærrom (P-ROM) og sekundærrom (S-ROM).

Nye arealbegreper for bolig fra 1.1.2024
Normativt tillegg A innfører fire nye arealer som skal oppgis for boliger:

• Internt bruksareal (BRA-i)
  Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger.
• Eksternt bruksareal (BRA-e)
  Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten(e) og som har adkomst fra fellesarealer eller utenfra, men som tilhører boenheten(e).
• Innglasset balkong mv (BRA-b)
  Bruksarealet av innglasset balkong, veranda eller altan tilknyttet boenheten.
• Terrasse- og balkongareal (TBA)
  Arealet av terrasser og åpne balkonger, verandaer og altaner tilknyttet boenheten.

Hensikten er at disse nye boligarealene skal erstatte P-ROM og S-ROM.

NS 3940:2023 beskriver innledningsvis:
"Takstnæringens veiledning fra 2014 [3] vil bli trukket og bestemmelsene i tillegg A i NS 3940:2023 gjøres gjeldende for takstnæringen fra og med 2024-01-01. Takst- og eiendomsmeglernæringen har behov for en overgangsperiode for oppdatering av sine programvarer. Dette betyr at tillegg A gjelder fra og med 2024-01-01, og at tillegg D er til informasjon i overgangsperioden."

Informativt tillegg D angir videre:
D.1.2 Om annonsering av boliger
Eiendomsmeglernæringen kan benytte veiledningen «P-704 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger» i markedsføringen til og med 2023-12-31. Fra og med 2024 -01-01 skal nye oppdrag følge reglene fastsatt i tillegg A ved markedsføring av boliger.

Det framgår altså tydelig av NS 3940:2023 at de nye arealreglene for boliger gjelder for nye oppdrag for eiendomsmeglerne. Markedsføringsmateriell etc. utarbeidet av meglerne i tidligere oppdrag, kan altså fortsatt brukes, uten å måtte oppdateres.

Forbrukertilsynet har oppdatert veiledning om markedsføring av boliger:
https://www.forbrukertilsynet.no/nye-regler-for-markedsforing-av-boligareal-og-energiforbruk

Her skriver de i punkt 3.3.2:
Prosjekterte boliger skal markedsføres med nye arealbegreper dersom de legges ut for salg etter 1. januar 2024.

Prosjekterte boliger som er markedsført før 1. januar 2024 kan benytte gamle arealbegreper. Ved markedsføring av nye salgs-/byggetrinn i prosjekter som er markedsført før 1. januar 2024, må enheter som markedsføres første gang etter 1. januar 2024 benytte nye arealbegreper. Det vil si at enheter som markedsføres første gang etter 1. januar 2024 må benytte nye arealbegrep.

 De nye arealbegrepene bør tas i bruk på eksisterende prosjekter innen rimelig tid og senest 1. juli 2024.